海外的指引：石油危机下的行政化出清与市场化出清
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在大规模设备更新和消费品“以旧换新”热潮之外，住房市场的“以旧换新”近日也备受关注。这一政策旨在通过合理的评估和补偿机制，鼓励和引导有改善需求的居民用原有老旧住宅参与到新型住房的置换过程中。
中指研究院监测数据显示，2023年以来，已有超30个城市表态支持住房市场的“以旧换新”。日前，郑州市住房保障和房地产管理局等六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，郑州成为继以往各地以企业自发、散点式推进住房“以旧换新”之后，首个出具官方指导并系统推进的地方城市。
易居研究院研究总监严跃进表示，当前，住房“以旧换新”政策略显“主流”，各地的支持也越来越科学和系统。与此同时，相关政策逐渐和房地产“三大工程”进行了有序对接，有助于激活存量市场，推进房地产市场稳健发展。
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△ 3月30日，安徽省宣城市商品房“以旧换新”活动公开摇号仪式举办。图/大皖新闻记者梳理发现，住房“以旧换新”属于最近两年一些地方的创新政策。据粗略统计，去年以来，已有杭州、安徽、淄博、济南、济宁、南京、宁波等30个地方开始探索商品房“以旧换新”，当前跟进的城市越来越多。业界普遍认为，“以旧换新”可能会逐渐成为房地产交易的一种新模式。
严跃进向《中国报道》记者表示，“以旧换新”吻合了当下房地产市场供大于求的重大变化，二手房出售难度增加的同时民众又有改善性住房需求，“以旧换新”能够将二者打通，既有助于缩短现有住房销售周期，又能促进改善性住房需求释放。
综合各地政策来看，“以旧换新”的基本操作是，通过集中收购二手住房、中介机构帮助出售、契税优惠、发放补贴等方法，激发居民卖旧买新的意愿，畅通住房置换环节。
例如，盐城等地发放“以旧换新”购房补贴；宁波、杭州等城市联合开发商及房地产经纪机构推出相应服务，购房者可在开发商处认购并锁定房源，由相关房地产经纪机构出售旧房，若在一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。
严跃进指出，政策在机制设计上朝着降低交易风险、进一步简化操作的方向进行，“以旧换新”对于有卖旧买新需求的民众来说又多了一个卖房途径，是值得参与的活动。
在最近颇受关注的河南郑州，2024年全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套，凡是通过“卖旧买新、以旧换新”购买新建商品住房的市民，均可享受现行契税补贴30%的优惠政策。据悉，郑州市二手住房“以旧换新”将于4月20日开始试点，试点期限为4月20日至6月30日，限额500套。
根据郑州发布的工作方案记者了解到，郑州成立了二手住房“卖旧买新、以旧换新”工作专班，统一调度、统筹协调。郑州市住房保障和房地产管理局等六部门分别在职能范围内给出相应的便民化服务，如资金监管和担保服务、加快办理交易过户、进行契税补贴、快速办理不动产登记手续、发放家电消费券、指导协调商业银行制定便利融资政策等。
严跃进向记者表示，郑州此次政策提及对国务院印发的《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》进行落实，是从更高的站位理解“以旧换新”工作，同时具有灵活的操作性和非常务实的支持，可视为各地优化住房“以旧换新”政策的重要版本，各地后续要进一步创新政策，确保政策更加精准。
一手稳市场、一手抓保障图片
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△ 江西赣州市蓉江新区一处保障性租赁住房施工现场。图/视觉中国在整个置换链条上，将旧房顺利卖出是第一步，同时也绝非易事。
4月8日，58安居客研究院发布《全国百城二手房市场3月报》。报告显示，3月全国百城二手房在架房源量环比增加。其中，一线城市二手房平均在架房源为16.17万套，环比增加15.8%；二线城市二手房平均在架套数为8.27万套，环比增加15.1%；三四线城市二手房平均在架套数为2.60万套，环比增加12.6%。
一位链家门店的房产中介向《中国报道》记者坦言，今年以来存量屡创新高，二手房销售的难度越来越大，大部分二手房只有大幅降价才能吸引到买主实地看房。在由企业主导的市场化模式下，“以旧换新”同样面临如何顺利卖出旧房的难题。
在近期郑州推出的试行政策中，国资入场成为亮点。郑州方面称，推进郑州市内8区有改善性住房需求的群众安全、高效、快速达成换房目的，主要通过国有保障房运营公司收购和市场化交易两种方式来完成二手住房的售出。2024年全年计划完成的10000套“卖旧买新、以旧换新”任务量中，通过郑州城市发展集团有限公司收购和市场化自由交易的，各占5000套。
据了解，经过专业评估机构评估，满足收购条件后，郑州城市发展集团有限公司将对住房进行收购，资金闭环操作，加快群众换房速度。同时，被收购来的二手房明确将用于保障性租赁住房。
严跃进向记者表示，此类操作过去有些城市也有，如江苏太仓去年就曾明确由国企收购旧房源用于人才住房。“这实际上表明地方政府的'以旧换新’政策和房地产'三大工程’进行了有序对接，工作目标更为清晰，也更为对口。”
作为近两年的高频词，“三大工程”即规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，曾在中央经济工作会议等重要会议中多次被提及，被认为是落实房地产发展新模式的重要抓手，也是稳定房地产市场的长效机制和重要切入点。
长期以来，我国商品房和保障房的“双轮驱动”出现一长一短，保障性住房建设存在明显短板。业界分析认为，目前各地在探索“以旧换新”政策的同时不断对其进行优化，释放出加强保障性住房建设和供给的积极信号，对于满足工薪收入群体的刚性住房需求具有重要意义。
增强政策的可持续性图片
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△ 武汉某售楼大厅里围满了前来咨询“以旧换新”活动的购房人。图/长江日报“以旧换新”这种新的交易模式能否成为住房市场的主流？又将如何影响楼市？
以郑州为例，根据郑州市住房保障和房地产管理局数据，2023年郑州二手房全年成交10.2万套，按照2024年全年完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套的目标，如果2024年郑州二手房成交量与2023年相当，那么，通过“以旧换新”途经成交的规模就会约占到二手房交易总量的十分之一。
严跃进认为，“以旧换新”目前仍处在探索阶段，通过该途径成交的二手房交易量若能占到二手房交易总量的5%就已超出预期，对促进二手房楼市有积极作用。此外，“以旧换新”的前提是民众卖掉二手房后只能换购新房，将有助于帮助开发商消化库存。严跃进的一个直观感受是，政策也受到越来越多机构投资者的关注，他们会测算政策对房地产市场的影响，比如有多少人会因此购买新房。
郑州市某在售楼盘的一位新房销售人员也向《中国报道》记者表示，此次“以旧换新”政策有明显的政府指导意味。郑州的二手房交易规模在2023年首次超过新房，“以旧换新”是政府结合市场、需求和客户端进行的一次改革，目的在于解决新房销售困难的问题。
“以旧换新”利好一二手住房市场，但作为一种相对较新且具有规模效应的交易模式，需注意在推进过程中可能遇到的问题并加以改进、完善。
北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，“以旧换新”实际上是两个房屋交易流程的融合，相对更复杂，考虑的点也更多，牵一发而动全身。因此，流程设置需要更加明确而详细，流程控制也需要更严谨。
王玉臣同时建议，购房人想要顺利购房，务必要详细了解政策内容，审核自己是否具备相关条件，谨慎选择房源，仔细查看合同。比如在相关流程设计中，对旧房的情况需要进行相关的调查核实，如商品房产权证明、房产已出租/未出租的情况承诺函以及拟置换商品房有无交易限制承诺等。此外，针对置换房屋的业主个人也需要注意核实一些基本问题，如征信情况等。
在国资入场收购二手房方面，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则表示，虽然在存量房源丰富、供求关系显著变化的背景下，政府适度低价收购部分优质中小户型普通商品住房作为保障性租赁住房或人才房具有一定合理性，但大规模收购可能受制于财力与债务约束，且政府在匹配供需方面并不具备明显优势，可能会导致手中房源难以消化，使政策执行陷入困境。
“为应对地方国资在大规模收购方面面临的挑战，民营企业也可以入场。开发商拿地成本较高，接下来可以试行'开发商拿房’模式，由它们将二手房收购过来做成一个资产管理平台。”严跃进表示，目前各地虽然没有明确将此作为一种政策考量，但是一个可行的方向，总之思路会越来越广阔。
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撰文：《中国报道》记者 陈珂
责编：张利娟
编审：赵珺股票t+0平台交易
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